中海地产:稳中求进的龙头_0


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在过去的几年里,它一直是高杠杆和积极的住房公司的亮点。他们不断更新中国住房公司和全球房地产公司的年度销售记录,并将自己的名字列入世界500强名单。

不要炒房间,不要摇晃。 7月30日中央政治局会议首次提到:房地产不被用作短期经济的刺激因素。

疯狂的房地产时代正式结束,中国的房地产正式进入稳定增长阶段。要强调的关键词是“官方”。

未来的市场机会属于财务稳健且战略稳定的住房公司。在“黑天鹅”频繁出现的时期,稳定的公司有机会走得更远。它不仅是一家领先的家居企业,而且还有着名的声誉。

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稳中求进,又好又快发展

截至2018年底,中国海外财产的资产负债率不到60%,仅为59.5%。这与房地产行业非常独立,债务比率超过100%,而TOP10住房企业的平均债务权益比率超过80%。

截至2018年底,中国海运的净借款比率仅为33.7%。截至年末,其持有现金1006亿港元,现金占总资产的10%以上。 2018年的加权平均借贷成本仅为4.3%。

不仅债务低迷,而且现金充裕,中国海运的销售增长也在加速。 2018年,中海航运的销售合同额为3012亿港元,年增长率为30%,销售规模位居行业第七位。回国母亲的净利润为449亿港元,位居行业第一。截至去年年底,中国海运的土地储备总量达到9144万平方米。

这种良好而快速的势头将在2019年继续。

根据中国海运发布的销售简报,2019年上半年以港币计价。中国海运的官方销售增长率为28.7%,销售合同为1,942亿港元。上半年,全国商品房销售增长率仅增长5.6%,这一增长速度相当抢眼。随着快速增长,中国海运的销售排名有所增加。

根据嘉里的数据,今年上半年,中国海运的全口销量增长了一位,在行业中排名第六;股票销售额在行业中排名第五。

是时候公布2019年中期业绩成绩单了。根据中国海运一贯稳定的思路,中国海运的增长率仍将以发展质量为基础。中国海运的利润和其他财务指标的表现值得期待。

02

行业增速下行+金融严监管,稳健为王

5月17日,中国保险监督管理委员会官方网站发布了银宝健发(2019)第23号文件,该文件明确要求商业银行,信托,租赁等金融机构不得违反规定进行房地产融资。

6月13日,中国银行业监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示:“房地产业过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源,也促进了房地产投资投机,泡沫问题更加严重。“/P>

首先,空气状态,然后是有力的行动,所有这些,都显示出一个明确的新信号:

房地产行业的调控政策逐步从销售方转向融资方。

除了继续在需求方面“限制购买和限制贷款”之外,未来的监管政策还应该限制一些激进住房公司在基金方面的高杠杆行为,并抑制过多的资本流入房地产。

货币政策和金融监管的边际宽松政策永远消失,融资环境趋紧。如果住房企业的净负债过高,对资金的需求很强,而且对销售方面的冷却,生活环境等不利影响将不会乐观。那些激进的住房公司。

在这样的监管环境下,一直保持良好战略的住房公司和低收入住房企业将拥有巨大的市场机会。

例如,中国海运。

由于中国海运一直坚持审慎而审慎的财务策略,中海航运的净借款比率长期维持在40%以下,这是业内最低水平之一。这并不容易。

全年债务水平控制在行业的低水平。凭借中央企业的优势,中国海运拥有丰富的现金储备和低成本融资渠道。在房地产信贷紧张的情况下,低成本的融资优势将成为中国海运的独特竞争力。

7月8日,中国海运发行5.5年期债券20亿港元,票面利率为2.9%; 10年期债券4.5亿美元,票面利率为3.45%。它为中国房地产公司发行海外债券设定了最低成本记录。

这是由于中国海运在香港的庞大实体发展业务。中海于1979年在香港成立,香港是中国海运的基地。长期以来,在香港的房地产市场,中国海运的销售规模一直在中资房地产企业中排名第一。今年上半年,中国海运在香港房地产市场排名第五。

即使在相当重要的融资优势下,中国海运仍然以稳定为主导。

从土地征用战略中可以清楚地看出这一点。

根据克里的数据,2019年上半年中国海域的土地金额为537.5亿,排名第7。在2018年年度业绩大会上,2019年的年度土地征收预算为1350亿,中国和海洋的土地征收量半年不到年度预算的40%。

花钱不多,但土地很好。

在城市分布方面,上海,广州,深圳和香港都取得了缉获量。五市总投资216.7亿元,占41%。如此高的比例在其他国内房地产开发商中很少见。更不用说五个城市,它们被认为是具有最大潜力和最高安全边际的城市。

由于门槛很高,许多住房公司被阻止进入这些市场。特别是在香港这个大多数国内房地产巨头仍无法进入的城市,中国海运在半年内与会德丰,新世界和亨德森等公司合作赢得了三个网站。这也表明,在香港的新形势下,中国海运是一家窗口企业,对香港的发展持乐观态度和支持。

中国海运一直专注于收购一线和二线城市的土地,中国海运的发展越来越快。

去年,中国海运在北京市场排名第一,年销售额超过300亿。根据中原地产的统计数据,截至今年上半年,北京有50家有限的体育用品。从征地到销售的平均时间为383天,而北京有限竞争的房屋时间为200天。在增长最快的10个项目中,排名前5位的是中国海运项目,最快的中海云溪项目仅为122天。每个项目都保持了很高的清除率。

凭借资金,中国海运并非任性。凭借盈利导向和对投资回报的高需求,中国海运对行业的要求极高。

以7月14日中海赢得的北京建家村地块为例。该网站的保费率仅为18.8%。如此低的保费率在中国的一线和二线城市非常罕见。

无论是土地数量还是城市选择,都可以说中国海运在债务,盈利能力和土地征收方面仍然坚持“稳健发展”的主要基调。

03

行业新格局,坚守主业的稳健者致胜、剩者为王

在新的控制理念下,行业总量的上限即将来临,这必将引发新一轮的行业重组。

今年上半年,该国商品房销售面积下降,但数量呈上升趋势。这实际上是一个信号:一线和二线城市房价上涨的交易比例正在增加。

与此同时,一个不可避免的事实是,许多国内第三和第四层房地产市场在短期内大幅下跌。在逐步撤销上市前购买力透支和叠加棚以改变货币化安置政策的情况下,2019年上半年三,四线城市的整体交易量下降。 1至5月,三线和四线城市的整体交易量同比下降5%,环比下降14%。

许多住房公司的转变也说明了这个问题。

据统计,自2019年以来,三,四线城市三大城市新增土地投资比例与2018年相比有不同程度的下降。

中国海运的城市布局始终基于一线和二线城市的根深蒂固的布局。其发展战略是坚持主流城市,主流地区和主流产品。与中海红阳一起,全国仅有70多个城市,这是TOP10住房企业中城市数量最少的城市。

确保中国海运持续稳定增长的另一项武器是行业领先的质量和产品实力。

正在建设中的中海,拥有“工程中国海”的市场声誉,尊重旧的建筑线和对质量的苛刻态度。该产品的用意一直不受影响:

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在建设之前,中国海运是基于大量的客户研究样本,准确定位客户偏好,定位80%的标准化设计; 20%的创新设计;

在建设过程中,中海建立了精密系统,重点加强新技术和新工艺的应用;

施工结束后,中海每栋房屋将进行7次质量检查;

在整个过程中,中国海运将客户满意度作为公司战略层面管理和内部实施的强有力评估。

在这种对产品实力和质量的精心打造的背后,中国海运希望通过优质的产品和良好的服务来推动增长。

此外,目前,从中国海运提出的战略规划来看,中国海运可能是下半年房地产最合理,最明确,最合理的住房公司。

这体现在两个方面:一个是战略性的,另一个是战略性的。面对“多元化”的行业趋势,中国海运没有太多的跨境行动。

这背后是行业和公司未来的深刻见解。

在今年3月20日的年度绩效会议上,中国海运详细阐述了“今天,明天,后三个层次”的经营战略。

中国海运将把90%的资源用于住宅开发,因为房地产行业最赚钱的房产是住宅,营业额快,利润相对较高。

中国海运将把业务作为二线产业,定位为明天的产业,每年投入7%-8%的资源用于商业。预计2020年商业房地产收入将超过50亿,2023年收入将达到100亿。事实上,中国海运目前是中国最大的单一业主办公室开发和运营商,拥有45座办公楼。操作并已投入使用。

2018年,中海商业地产的总收入为40.6亿港元,同比增长38.1%。投资物业的租金收入总额为35.3亿港元,同比增长44.1%;酒店及其他商业物业收入为5.3亿港元,同比增长8.2%。 %。

创新产业被定义为第三产业。中国海集中于教育,养老,物流和文化。它每年投入1-2%的资源用于探索,创新和反复试验。

每个法规都是一个历史周期。在2019年,命运的钟摆可能再次偏向以中国海运为代表的稳定住房公司。

对于数千亿的房地产公司而言,每一个销售增长都是为了让大象跳舞,稳定的前锋可以更进一步。

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